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未来五年深圳写字楼平均租金还将上升

2019-05-08


今年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上升,供应量大但吸纳量不足,租户主动撤离或缩小租赁面积,福田中心区多个写字楼租金出现跳水。虽然深圳写字楼市场空置率上升且租金下降,但在机构眼中,其投资价值仍然具备, 写字楼市场仍是深圳物业投资市场最活跃的板块。


深创投不动产基金管理公司投资部总监江南在接受采访时表示,资本在不同阶段的资本表现不一样,譬如说孵化阶段、投资阶段,适合不同投资机构,但整体还是要看资本化率和NOI。

资本化率是房地产年租金收益与其价值或者价格的百分比,近似收益率。在办公楼大宗成交中,资本化率是个重要的参照指标。外资在做项目收益率模型时,往往会与国际大都市对比。

目前,中国投资市场总体稳定,资产价值水平仍处于较坚挺的水平,一线城市的优质甲级写字楼净资本化率为3%-4.5%,高于东京、柏林等城市。

受多重因素影响,深圳甲级写字楼租赁市场增速放缓,2018年全年租金增速为-0.6%。林楚洲认为,“2018年-2021年,我们预计深圳的新供应量将超过600万平,其中超过一半在前海,2019年空置率将暂时升高至29%。”

前海虽拥有深圳最大的新增供应,超过200万平方米,但大部分将被业主留作自用。作为深圳未来的CBD,随着新基建的建成,收益率会逐步提高,投资者可以期待较长期的资本增值。而深圳全市过剩的库存将很快被市场消化,预计未来五年深圳写字楼平均租金将继续稳步上升,每年约5%。

除了写字楼,深圳服务式办公室和联合办公租赁行业,也将会稳步发展,服务于一些中小型企业。目前,深圳已经有超过100家联合办公地点在运营,主要集中在福田、南山等区域,租户群体以金融、IT、贸易等行业居多。

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